Pour un financement d’un bien immobilier à 80 %, il faut 20% de fonds propres.
Au moins 10 % de la valeur du bien doivent être apportés en cash : liquidités, titres qui peuvent être vendus ou épargne du troisième pilier.
10 % peuvent provenir du capital du deuxième pilier.
Le montant peut être sorti de la prévoyance professionnelle ou mis en gage.
La mise en gage signifie que le capital reste dans la caisse de pension. Il est utilisé comme garantie du prêt. Par conséquent, le prêt hypothécaire est augmenté d’un montant équivalent.
Épargne vieillesse en Suisse
Premier pilier : la prévoyance étatique appelée aussi AVS (Assurance vieillesse et survivants).
Deuxième pilier : la prévoyance professionnelle par capitalisation, appelée aussi LPP.
Troisième pilier : la prévoyance vieillesse volontaire.
Seuls les 2e et 3e piliers peuvent participer au fonds propres.
Les frais d’achat correspondent à environ 5 % du prix du bien. Ils englobent les droits de mutation, les frais de notaire et la constitution de la cédule hypothécaire.
Ces 5 % s’ajoutent aux fonds propres et doivent aussi être apportés en cash.
Le droit de mutation est un impôt sur les transferts de propriété immobilière. Son taux varie selon les cantons ou les communes.
Une cédule hypothécaire est établie lorsqu’une hypothèque est accordée. Elle est inscrite au registre foncier et sert de gage au profit de l’établissement qui prête la somme. Son coût est à la charge de l’emprunteur·e.
Si une banque estime la valeur du bien en dessous de sa valeur d’achat, le client ou la cliente devra apporter des fonds propres supplémentaires, en plus des 20 % requis.
Pour un prix d’achat d’un million et 20 % de fonds propres, cela représenterait 200’000 francs.
Si l’estimation de la banque est inférieure, par exemple 900’000 francs, le client ou la cliente devra apporter 280’000 francs en fonds propres (20% x 900’000 = 180’000 + la différence de prix = 280’000 francs).
Le prêt se divise en deux hypothèques : l’hypothèques en premier rang et en deuxième rang.
Dans le cas d’un financement à 80 %, avec des fonds propres de 20 %, le premier rang correspond à 66% de la valeur du bien et le deuxième couvre les 14 % restant.
La deuxième règle de financement est le calcul de la capacité de tenue des charges du ménage qui requiert le prêt.
Il s’agit d’additionner : 1) les frais d’entretien théoriques, 2) les intérêts théoriques et 3) l’amortissement.
Le montant total ne doit pas excéder 33 % du revenu annuel brut du ménage.
Il faut noter que les leasings et petits crédits sont déduits du revenu brut.
Les frais d’entretien théoriques représentent au maximum 1 % de la valeur du bien.
Certains établissements peuvent revoir ce taux à la baisse en fonction de différents critères.
L’influence de cette variation sur le calcul de la tenue des charges est significative !
La tenue des charges est le rapport entre le revenu brut du ménage emprunteur et les coûts théoriques du financement.
La plupart des établissements de financement exigent que ces coûts ne représentent pas plus de 33 % du revenu brut du ménage.
L’amortissement annuel s’élève à 1/15e de l’hypothèque en deuxième rang, puisqu’elle doit être amortie sur une durée de 15 ans et dans tous les cas avant l’âge de la retraite.
Si un acheteur est âgé de 55 ans, il faudrait l’amortir sur une période de 10 ans et l’amortissement s’élèvera à 1/10e du deuxième rang.
Le taux d’intérêt théorique est une moyenne historique.
Ce mode de calcul surestime la charge d’intérêt. Il doit permettre au débiteur·e de payer son hypothèque même en cas de hausse des taux.
Dans le cas d’un financement supérieur à 80 %, l’amortissement augmente.
Par exemple, lorsque le deuxième pilier est mis en gage, le financement passe à 90 %.
Puisque la dette doit baisser à 66 % de la valeur du bien en 15 ans et dans tous les cas avant l’âge de la retraite, l’amortissement porte sur 24 % (90 % – 66 % = 24 %).
L’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers, la FINMA, impose les règles principales, mais les banques disposent d’une certaine marge de manœuvre. Cela peut entraîner des différences importantes sur le calcul de la tenue des charges.
Le taux d’amortissement de l’hypothèque en deuxième rang ne change pas d’une banque à une autre.
Pour le calcul des frais d’entretien et des intérêts théoriques, il y a des différences entre les établissements qui peuvent avoir un grand impact sur le calcul de la tenue des charges.
En conséquence, un financement qui n’est pas possible dans une banque, du fait d’un taux d’entretien théorique fixé à 1 %, peut être octroyé sans problème dans une autre, parce qu’elle utilise un taux de 0,7 %, par exemple.
Ce qui est déterminant n’est pas l’âge ni le fait d’être à la retraite, mais la capacité de tenue des charges.
La vérification de sa capacité de tenue des charges est un aspect important de la planification de la retraite.
Si, à la retraite, la tenue des charges n’est plus assurée auprès de sa banque habituelle, le recours à un·e conseiller·ère en financement permet d’élargir ses options afin de trouver une solution.
La valeur du bien immobilier joue également un rôle important sur la tenue des charges.
Un bien qui prend de la valeur est une bonne nouvelle, mais entraîne également des frais d’entretien théoriques plus élevés, puisqu’ils sont calculés en pourcentage de la valeur du bien. Cette augmentation peut menacer la tenue des charges.
Lorsque la valeur d’un bien est réévaluée de 1,5 à 2 millions de francs, les frais d’entretien théorique peuvent augmenter de 5000 francs par année (1 % de la valeur ajoutée, soit 500’000 francs).
Un revenu supplémentaire de 15’000 francs (3 x 5000 francs) est nécessaire pour garantir la tenue des charges.
Si, avec une valeur de 1,5 millions, les charges représentaient 33 % du revenu (tenue des charges garantie), la valeur réévaluée peut les faire passer à 40 % du revenu, par exemple, et remettre en cause le financement (le critère de la tenue des charges n’est plus rempli).
Il est utile de connaître les règles de calcul appliquées par chaque banque, car une situation de charge tendue dans une banque ne signifie pas qu’il en sera de même dans une autre.
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