Pour le financement d’une subdivision, en plus des règles de base, deux éléments sont importants : le nombre de logements créés et la question de leur location ou de leur vente.
Ces deux facteurs influencent le montant du financement hypothécaire et la tenue des charges.
Dans les maisons individuelles, le nombre maximal de logements autorisés peut être fixé par le règlement et varier entre un, deux ou trois habitations.
Pour le financement, le nombre de logements affecte le calcul de la valeur immobilière.
Jusqu’à deux logements par maison, les banques utilisent la valeur vénale, qui est la valeur du bien sur le marché.
À partir de trois logements, certaines banques se basent sur la valeur de rendement. Cette dernière est généralement inférieure à la valeur de marché.
Une valeur immobilière plus élevée ou plus basse impacte le potentiel d’endettement et le calcul de la tenue des charges.
La valeur de marché est basée sur les conditions réelles du marché à un moment donné. Elle reflète le prix d’un bien immobilier en fonction de sa situation, de son état d’entretien, de son équipement, des m2 réalisables sur la parcelle, de l’offre et de la demande, etc. On parle également de valeur vénale.
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A partir de 3 logements, certaines banques estiment la valeur du bien sur la base de la valeur de rendement : celle-ci est établie sur les revenus locatifs durables générés par le bien.
Des facteurs comme l’emplacement, l’état et le niveau d’équipement sont pris en compte pour estimer le rendement attendu.
Pour que les revenus locatifs soient considérés comme durables, certaines conditions doivent être remplies. Le logement doit disposer d’une entrée séparée, d’une cuisine et d’une salle de bain indépendantes.
Si seules des chambres individuelles sont louées, les banques ne les considèrent pas nécessairement comme un revenu stable, car une location continue et annuelle peut être difficile à maintenir.
La décision sur le nombre de logements à créer ne doit pas être prise uniquement en fonction de la méthode d’évaluation de la valeur du bien.
Chaque cas doit être analysé individuellement : un avantage pour un propriétaire peut être un inconvénient pour un autre.
Une valeur immobilière plus élevée permet un financement hypothécaire plus important, mais peut compromettre la tenue des charges en raison de charges théoriques plus élevées.
Une valorisation plus basse peut compliquer le financement, mais améliorer la tenue des charges grâce aux charges théoriques réduites.
La création d’une copropriété n’est pas toujours idéale. Elle entraîne des coûts supplémentaires et une perte de contrôle sur la maison.
Les propriétaires habitués à vivre en maison individuelle doivent anticiper une nouvelle dynamique avec plusieurs copropriétaires.
Le choix entre vente et location influence les exigences de rénovation. Une distinction est parfois faite entre un « standard locatif » et un « standard propriétaire ».
Liés davantage à leur bien, les acheteurs peuvent accorder plus d’importance à la qualité des aménagements et équipements.
La location permet de garder le contrôle du bien et de bénéficier de revenus réguliers, mais maintient une valeur immobilière élevée, affectant potentiellement la tenue des charges.
La vente génère des liquidités, réduit l’hypothèque et les charges, améliorant la tenue des charges. Cependant, elle entraîne une perte de décision sur le bien.
Ainsi, chaque scénario doit être étudié avec soin pour évaluer les impacts de chaque option.
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